משקיעים פרטיים רבים פעולים בשוק הנדל"ן בתל אביב ומחפשים אחר הזדמנויות עסקיות שתהפוך אבן ישנה לפיסת זהב שתביא את הנכס שלהם לתשואה גבוהה בזמן קצר. אך לא הכל ניסים ונפלאות בשוק הנדל"ן בתל אביב, למרות מחירי השכירויות והמכירה ההולכים וגדלים ונראה שכל מי שנוגע בנדל"ן בעיר ממקסם את התשואה – אך ממש לא כך פני הדברים. זה נכון שהמחירים מטפסים מעלה כל הזמן, אך גם המוכרים יודעים זאת ויודעים לצפות את עליית המחירים ומחשבים זאת במחירי ההשכרה והמכירה של הנכסים שברשותם מה שמביא תג מחיר גבוהה מאוד לכל עסקה, ולעיתים אף תג מחיר כה גבוהה שהעסקה ממש לא משתלמת. אך יש שוק נישתי בשוק הנדל"ן התל אביבי שפעל לא מזמן מתחת לרדאר של המשקיעים הפרטיים הקטנים אך לא עוד וכעת עוד ועוד משקיעים מחפשים הזדמנויות להיכנס ולהיות חלק מפרויקט פינוי בינוי בתל אביב וכזה שיביא למיקסום התשואה לנכס שרכשתם בבניין ישן וכנראה שגם רכשתם נכס ישן שנבנה לפני הרבה מאוד שנים.
אז איך עושים זאת ונהיים כריש קטן אך קטלני בים שבו הרבה מאוד כרישים גדולים ואכזריים שוחים בו?! כל התשובות לפניכם.
הצעדים להיכנס לפרויקט תמ"א 38 בתל אביב – פרויקטים פינוי בינוי
הצעד הראשון – רכישת נכס בבניין מגורים בעיר: פרויקטים של תמ"א 38/2 (זה השם המקצועי לפרויקטים של פינוי בינוי) יכולים להתבצע על בניינים שנבנו לפני שנת 1970 ובמידה והם בעלי 2.5 קומות או יותר. אלו 2 תנאי הסף המינימאליים שאותם יש לבדוק לפני שרוכשים נכס. מעבר לכך, העירייה ורשויות תכנון ובנייה בעיר חילקו את העיר למספר רבעים, ובכל רובע ישנן הגדרות שונות לביצוע פרויקט פינוי בינוי בתל אביב ויש לשים דגש מרכזי בבחירת הנכס לקניה ובהגיענו לנקודה בה אנו רוצים להשקיע בנכס בעיר. רובע 4 הינו הרובע הכי פופולארי מהצד של היזמים, ולכן לכם יהיה הכי הרבה סיכוי לשכנע בקלות יתרה את שאר השכנים החדשים שלכם שמחזיקים בנכס\ים בבניין להיכנס לפרויקט תמ"א 38/2. לכן, רצוי להסתכל על נכסים שנמצאים ברובע 4 (כניסה לאתר של העירייה תגלה לכם בקלות את גבולותיהם של רבוע 4), בבניינים אשר נבנו לפני שנת 1970 ובעלי יותר מ 2.5 קומות לפחות. בנוסף, רצוי שהבניין יהיה ישן ובלוי, כך הנ"ל יתן עוד "סיבה טובה" לשאר השכנים להשתכנע כי הפרויקט מתבקש.
הצעד השני – לאחר רכישת הנכס נגבש קבוצה תומכת בוועד הבניין: לאחר שרכשתם נכס בבניין מגורים ברובע 4 על פי הכללים שהנחנו פה בצעד הראשון, הצעד הכי חכם והכי יעיל מבחינתכם כעת יהיה לגבש קבוצה קטנה אך סוחפת אחריה של בעלי נכסים בבניין שיש להם גם רצון לבצע פרויקט פינוי בינוי תל אביב על בניין המגורים בו רכשתם נכס וקבוצה כזו שתצליח לדחוף ולשכנע את שאר מחזיקי הנכסים בביצוע הפרויקט הנ"ל. נכון, זהו לא יהיה תפקידכם באמת לשכנע את כל מחזיקי הנכסים ולהחתים אותם, אלא תפקידו של היזם, אך זהו בהחלט יכול להיות צעד שיזרז מאוד את הנושא בקבלת ההחלטות וכמובן בצד הבירוקראטי. לאחר שגיבשתם את הקבוצה ניתן לפנות למספר יזמים שעוסקים בתחום הפרויקטים של פינוי בינוי ולתת להם להציע לכם הצעה ראשונה וכמובן בלתי מחייבת לביצוע פרויקט תמ"א 38 על גבי בנין המגורים שלכם.
הצעד השלישי – סגירה עם יזם והחתמת בעלי נכסים: לאחר שקיבלתם מספר הצעות מיזמים שונים בתחום התמ"א 38 תוכלו כעת להתחיל משא-ומתן עם כל אחד מהם ולגבש הצעה עקרונית מולם. כל התהליך החל מרגע זה לא עולה לדיירים ולו שקל אחד, וכל ההוצאות נופלות על היזם. לאחר שסגרתם עם יזם, הוא יחל באיסוף החתימות מצד שאר מחזיקי הנכסים בבניין. עד שהיזם לא הצליח להשיג לפחות 80% של חתימות מדיירי הבניין פרויקט פינוי בינוי תל אביב לא יוכל לצאת אל הפועל ולכן כפי שהסברנו בסעיף הקודם אם תגבשו קבוצה שתתחיל לטפטף את הרעיון לשאר הדיירים זה יתן לכם כוח ויעילות בסגירת התהליך כמה שיותר מהר.
הצעד הרביעי – הפרויקט עצמו: פרויקט פינוי בינוי דורש בדרך כלל כ 12 חודשים של תכנונים ובירוקרטיה ולאחר מכן עוד 12-18 חודשים של בניה. במהלך בניית פרויקט פינוי בינוי בתל אביב היזם יפנה את הדיירים מדירותיהם, שכן הבניין הולך להרס לחלוטין, וישלם להם שכר דירה חלופי למשך כל התקופה, עליו צריך להסכים מראש. בסופו של התהליך קניתם נכס ישן ובלוי בניין מתפורר שנבנה לפני עשרות רבות של שנים ובמקומו קיבלתם נכס חדש לחלוטין, בבניין מטופח וחדש, הנכס שלכם גדל בעוד ממ"ד ובעוד מרפסת, וכמובן שהתשואה על הנכס עלתה פלאים.
בהצלחה!
